Признание сделки купли продажи квартиры недействительной

Сделка - это свершившийся юридический факт. Чтобы признать сделку недействительной, нужны весомые обстоятельства. Особенно тщательно нужно готовиться к делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной - в судах понимают ценность недвижимости в Москве и разбирают такие дела тщательно.

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Недействительность сделки означает, что с юридической точки зрения такая сделка как бы и не заключалась. То есть нужно считать, что этой сделки вообще не было, потому что она была заключена незаконно: с использованием угроз, обмана, либо человеком, который не имел право её заключать – подробнее об этом сказано ниже.

О том, из-за чего суд может признать сделку недействительной, сказано в статьях 166-181 Гражданского кодекса:

• Сделка недействительна, если она противоречит закону. (Пример: человек, которому выдана доверенность на продажу квартиры, не может по этой доверенности купить квартиру сам для себя. Такая сделка недействительна.)
• Сделка недействительна, если она аморальна или противоречит основам правопорядка.
• Недействительна мнимая сделка - то есть сделка, совершённая лишь для вида. (Пример: у человека могут отобрать квартиру за долги. Он продаёт эту квартиру своему родственнику, чтобы её не могли арестовать. Такую сделку купли продажи квартиры могут признать недействительной.)
• Если сделку совершает недееспособный человек, то эта сделка так же недействительна. (Пример: квартирой владеет психически больной человек. Он продаёт квартиру. Его родственники могут требовать признания сделки купли продажи квартиры недействительной, причём для этого даже не нужно обращаться в суд.)
• Недействительна сделка, совершённая лицом в возрасте до 14 лет.
• Сделка недействительна, если требовалось согласие третьего лица на её совершение, но такого согласия не было. (Пример: статья 35 Семейного кодекса указывает, что для продажи квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, нужно нотариально заверенное согласие другого супруга. Если этого согласия не было, супруг, который возражает против сделки, может подать в суд. Ещё пример: если квартира принадлежит ребёнку до 14-ти лет, родители не могут продать её так просто. Нужно разрешение органов опеки (часть 2 статьи 37 ГК РФ, часть 3 статьи 60 СК РФ). Если не получить разрешение, опека может подать в суд о признании сделки купли продажи квартиры недействительной.)
• Нельзя совершать сделки с квартирами, распоряжение которыми ограничено. (Пример: суд арестовал квартиру. Её невозможно продать до снятия ареста.)
• Сделка недействительна, если человек, участвующий в ней, не осознавал своих действий, когда заключал сделку. (Пример: человека напоили алкоголем и заставили подписать договор. Можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной.)
• Сделку купли продажи квартиры признают недействительной, если одна из сторон сделки существенно заблуждается относительно этой сделки. (Пример: старику с плохим зрением дают на подпись договор купли продажи квартиры, говоря, что это, например, договор аренды или какие-то документы для соцзащиты. Обманутый человек может обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной.)
• Недействительна сделка, совершённая под влиянием обмана, угрозы, насилия. (Пример: человеку приставляют пистолет к голове и заставляют подписать договор купли продажи квартиры – такой договор суд признает недействительным.)

Есть 2 типа сделок, которые признаются недействительными – оспоримые и ничтожные. Чтобы расторгнуть оспоримую сделку, нужно обращаться в суд. Чтобы расторгнуть ничтожную сделку, обращения в суд не требуется, потому что такие сделки недействительны уже сами по себе, и решения суда не нужно.

Хорошо, а как признать оспоримую сделку недействительной?

Для этого нужно обратиться в суд. Сложностей в таких делах достаточно: правильно написать исковое заявление (статья 131 ГПК РФ), приложить к нему все необходимые документы (статья 132 ГПК РФ) и правильно определить подсудность - это самая маленькая часть проблем.

В иске должны быть указаны:

• наименование суда, куда он подаётся (по месту нахождения квартиры);
• имя истца, его место жительства;
• имя ответчика и его место жительства;
• описание ситуации - когда был заключён договор и т.д.;
• причины, по которым суд должен расторгнуть договор. Именно здесь нужно указать одну или несколько причин, описанных выше;
• перечень прилагаемых документов.

Среди этих документов должна быть квитанция об уплате госпошлины, которая по делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной существенная - 13 200 рублей +0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 части 1 статьи 333.19 НК РФ).

Ну и самая большая сложность в подобных делах – доказать таки в суде, что есть причина признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Например, как доказать, что в момент подписания договора продавец квартиры был пьян? Или как доказать, что одной из сторон сделки угрожали?

В практике бывает так, что люди подают иск о признании сделки недействительной, но не прописывают в иске требование восстановить существовавшее ранее положение – то есть вернуть квартиру продавцу, а покупателю – деньги. Если этого не сделать, то придётся подавать новый иск. Часть 2 статьи 167 ГК РФ ясно говорит, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке», то есть прописывать в иске это требование, казалось бы, не нужно – оно ведь уже установлено законом. Но в судах иное мнение. В судах любят, чтобы требование «вернуть всё на свои места» в иске было указано явно.

Почему нужна помощь юриста

Признание сделки купли продажи квартиры недействительной - это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.

Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры? По общему правилу – да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.

Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.

Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.

Помните - признание сделки купли продажи квартиры недействительной - достаточно сложное дело, поскольку нужно доказать в суде, что есть причины для этого признания. Причём нужно быть готовым к тому, что оппонент будет опровергать ваши аргументы. Здесь необходима поддержка квалифицированного юриста или хотя бы грамотная юридическая консультация.

Поэтому обратитесь к нам за бесплатной консультацией о том, что необходимо, чтобы признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.