Расторжение договора купли продажи недвижимости
Способы расторжения договора купли продажи недвижимости различаются в зависимости от того, на каком этапе находится этот договор, а именно - поданы ли документы в Росреестр на регистрацию или нет, а если поданы - то завершена ли регистрация или она ещё в процессе.
Важно знать: в этой статье рассматриваются «общие» ситуации по расторжению договоров купли продажи недвижимости, так как на практике каждый случай по своему уникален. Чтобы наши юристы смогли дать вам ценный совет конкретно по вашему делу, приходите на бесплатную консультацию. Также вы можете узнать о расторжении предварительного договора купли продажи недвижимости.
Условия для расторжения договора купли продажи недвижимости
Важно знать: с 2017 года машиноместа тоже станут недвижимостью. Их можно будет продавать, сдавать в аренду, обменивать, и, даже покупать с помощью ипотеки.
В статье 450 Гражданского кодекса указано, что договор может быть расторгнут, если другая сторона существенно его нарушила, то есть одна из сторон «в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Имеется в виду, что в таком случае у суда есть достаточно оснований расторгнуть договор. Нужно помнить, что нарушение должно быть именно существенным - тогда возникает право на расторжение договора одной из сторон (с помощью суда или, если другая сторона не возражает, по обоюдному согласию сторон).
Важно знать: казалось бы, если покупатель приобретает квартиру, но не оплачивает её, продавец имеет полное право расторгнуть договор и вернуть себе квартиру. Какое же нарушение может быть более серьёзным, чем неоплата недвижимости? А вот суды считают иначе. Суды говорят, что если покупатель не оплачивает квартиру, или гараж, или земельный участок, то расторжение договора купли продажи недвижимости невозможно. Суды считают, что в этих случаях нужно требовать деньги с покупателя, а не расторгать договор. Это сильно осложняет положение продавцов.
Несколько примеров того, что может быть существенным нарушением договора:
- хозяин продаёт недвижимость, которая находится в залоге;
- владелец земельного участка продаёт его, но на участок наложен арест;
- продана комната, в которой имеет право жить третье лицо.
Во всех этих случаях (и некоторых других, о которых вы сможете узнать обратившись к нам за консультацией) покупатель имеет право требовать расторжения договора купли продажи недвижимости. Для продавца ситуация с расторжением договора намного сложнее, особенно если учитывать мнение судов о том, что надо требовать деньги, а не расторгать договор.
Немного статистики: С 2010 по 2012 год в Москве около 1000 продавцов передали квартиры по договорам купли продажи, но деньги не получили. Было подано около 700 исков с требованием вернуть квартиры, и лишь 50 из них было удовлетворено. Это всего 7%.
Порядок расторжения договора купли продажи недвижимости в разных ситуациях
Важно знать: в любом случае для расторжения договора купли продажи недвижимости требуется направить другой стороне письменное предложение о расторжении договора купли продажи недвижимости. У той стороны есть 30 дней, чтобы ответить. Если ответа не пришло или ответ «нет», можно идти в суд. Сразу обращаться в суд нельзя – иначе иск не будет рассмотрен.
Расторжение договора купли продажи недвижимости различается в зависимости от того, на каком этапе находится заключение договора. И, конечно, от того, согласны ли обе стороны на расторжение (это редко бывает) или этого требует только одна из сторон.
1. Договор подписан, но ещё не отправлен в Росреестр на регистрацию
- Если обе стороны согласны на расторжение: составить договор, в котором говорилось бы о том, что договор купли продажи недвижимости расторгнут.
- Если одна из сторон не согласна: другой стороне придётся обращаться в суд и доказывать там свою позицию.
2. Договор подписан и отправлен в Росреестр, однако записи о переходе права собственности ещё нет, то есть переход права собственности не оформлен.
- Если обе стороны согласны расторгнуть договор: написать в Росреестр совместное заявление о прекращении регистрации.
- Если только одна сторона требует расторжения договора: написать заявление о приостановлении регистрации и подавать в суд иск о расторжении договора купли продажи недвижимости.
Важно знать: Росреестр только на 2 месяца может приостановить регистрацию.
3. Сделка оформлена в Росреестре, переход права собственности зафиксирован.
- Если обе стороны согласны на расторжение: заключить новый договор о покупке и продаже недвижимости, только на этот раз продавцом будет покупатель, а покупателем - продавец.
- Если одна из сторон возражает против сделки: обращаться с иском в суд.
Важно знать: в госорганах, и в судах в частности, очень любят формализм, то есть чтобы всё было юридически грамотно. Проиграть можно даже из-за маленькой неточности. Услуги юриста нужны для того, чтобы соблюсти юридические требования к процессу расторжения договора купли продажи недвижимости.
Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости
Предварительный договор - это такой договор, в котором стороны договариваются о своём намерении в будущем заключить основной договор. Например, есть смысл заключить предварительный договор, когда покупателю очень понравилась какая-то недвижимость, но у него нет полной суммы, чтобы купить её, а продавец согласен ждать, пока у покупателя будет вся сумма.
Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости возможно, когда одна из сторон нарушает условия этого договора. Например, увеличивает стоимость недвижимости или принуждает другую сторону заключить основной договор позднее, чем оговорено в предварительном договоре.
С расторжением предварительных договоров сложностей ничуть не меньше, чем с обычными. Например, надо чётко знать, идёт речь в договоре о задатке или об авансе – все предварительные договоры купли продажи недвижимости заключаются с условием внесения задатка или аванса. В последствии, это бывает важно, с точки зрения санкций за расторжение заключенного предварительного договора. Кроме того, окончательная цена на недвижимость в договоре так же должна быть указана, т.к. предварительный договор без цены считается незаключенным.
С юридической точки зрения предварительный договор покупки квартиры в строящемся жилье - вещь сомнительная. Ведь получается, что в договоре речь идёт о недвижимости, которой ещё не существует.
Совет: для расторжения предварительного договора купли продажи недвижимости нужно проконсультироваться с опытным юристом, потому что на практике всегда возникают вопросы и подводные камни. Да и судьбу задатка или аванса также нужно решить в вашу пользу.
Почему нужен опытный юрист при расторжении договора купли продажи недвижимости
Во-первых, для того, чтобы вы точно знали, что нужно делать, и не было юридических ошибок, причем даже мелких. На кону большие деньги, а значит и большие риски. В подобных делах важна каждая деталь.
Во-вторых, после разговора с опытным юристом вы будете знать, какие действия может предпринять оппонент, и будете готовым к ним.
В-третьих, можно всю работу поручить юристу и сохранить свой привычный ритм жизни, пока ваш вопрос решается в суде. Благодаря работе юриста вы сможете потратить время, которое ушло бы на суды, составление бумаг и исков, на что-то более приятное.
Кроме того, вероятность успеха при расторжении договора купли продажи недвижимости сильно повышается, когда работает профессиональный юрист с опытом работы.
Услуги наших юристов
- бесплатная юридическая консультация по вопросам расторжения как основанного, так и предварительного договора купли продажи недвижимости;
- изучение ситуации и судебной перспективы дела - реально ли выиграть и вернуть деньги;
- проведение переговоров с другой стороной, убеждение согласиться на расторжение договора;
- написание искового заявления, сбор и подача всех материалов в суд;
- представительство в суде.
Если одна из сторон не согласна на расторжение договора купли продажи недвижимости, то придётся действовать через суд. А это всегда риск, сложности и непонятные нюансы. Чтобы картина стала более ясной, приходите на консультацию.
Консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Вы сможете задать вопросы и будете точно знать, как отстоять свои права. Чтобы получить консультацию, достаточно написать сообщение в форме ниже или позвонить по телефону.
Любые договоры, связанные с недвижимостью - это серьёзные решения и большие деньги. Расторжение этих договоров – еще более серьёзный процесс, т.к. обычно он решается через суд, где важно знать законы и уметь оперировать даже тонкими аргументами в свою пользу.
Позвоните - мы поможем вам решить этот вопрос.