Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры
Сопровождение сделки купли продажи квартиры необходимо каждому покупателю и продавцу, которые хотят быть уверенными, что их не обманут, и они не потеряют деньги или квартиру. Права на квартиру возникают у покупателя не тогда, когда подписан договор купли продажи, а когда переход права собственности зарегистрирован в Росреестре (часть 1 статьи 551 ГК РФ).
Примечательно то, что нотариальное заверение подписи, на договоре или других документах, требуется лишь в некоторых случаях, о которых речь пойдёт ниже. По общему правилу нотариус для сопровождения сделки купли продажи квартиры не требуется.
Важно знать: способов обмана на рынке недвижимости огромное количество. Их так много, что можно писать целую книгу о том, как люди лишались миллионов рублей, поверив мошенникам. Наши юристЫ готовы проверить «юридическую чистоту» квартиры. Так вы будете твёрдо уверены, что делаете правильный выбор.
Как проходит купля продажа квартиры
Важно знать: основной документ, регулирующий куплю продажу недвижимости - Гражданский кодекс. Подробнее о госрегистрации указано в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для регистрации нужны:
- заявление о регистрации;
- договор купли продажи квартиры;
- нотариально заверенное удостоверение супруга о том, что он согласен на проведение сделки (часть 3 статьи 35 СК РФ);
Важно знать: наши юристы могут взять на себя сбор и подачу документов, эта услуга входит в юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры.
Далее следует подать документы в Росреестр. Это можно сделать лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или по почте. В Росреестре выдают расписку о получении документов. Также требуется уплатить госпошлину - 2000 рублей для физического лица (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Квитанцию предъявлять не нужно.
Государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРП (пункт 1 статьи 14 закона «О государственной регистрации…»), которая по общему правилу должна быть выдана в течение 10-ти дней с момента подачи документов.
Важно знать: в разных ситуациях приведённый выше перечень документов меняется. Например, если совершается сделка с имуществом несовершеннолетнего, нужно разрешение органа опека и попечительства. Поэтому юридическое сопровождение покупки квартиры - это не только защита от мошенников, но и гарантия, что право собственности будет зарегистрировано без осложнений.
Когда нужен нотариус
Есть несколько ситуаций, когда без участия нотариуса Росреестр не зарегистрирует сделку купли продажи квартиры, а именно:
- подпись заявителя должна быть удостоверена нотариусом, если документы в Росреестр отправляются почтой;
- если одна из сторон участвует в сделке через представителя, то доверенность должна быть зарегистрирована у нотариуса;
- если квартира принадлежит собственникам в долях, то тот собственник, который продаёт свою долю, обязан зарегистрировать эту сделку у нотариуса (часть 1 статьи 24 закона «О государственной регистрации прав…»).
Нотариально удостоверяются также сделки, если продаётся/покупается квартира:
- на условиях опеки;
- которая принадлежит несовершеннолетнему;
- которой владеет гражданин, признанный ограниченно дееспособным.
Важно знать: это лишь основные случаи, когда необходимо участие нотариуса в сделке. Хотя по общему правилу участие нотариуса не обязательно, может возникнуть ситуация, когда он всё же необходим. Лучше предвидеть это, чем потом терять время и стоять в очереди в нотариальной контре. Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры, которое могут провести наши специалисты, избавит вас от «подводных камней» и сэкономит время.
Пара советов, что делать, чтобы не обманули: ЕГРП и банковский аккредитив
Мы не будем давать советов вроде «сохраняйте бдительность» или «насторожитесь, если квартиру продают дёшево». Опыт в сопровождении сделок купли продажи квартиры помогает нам давать более конкретные советы.
Берите выписку из ЕГРП
ЕГРП - это единый государственный реестр прав. Выписка из ЕГРП содержит информацию:
- о собственнике, кто владеет квартирой;
- кто зарегистрирован в квартире (при продаже могут говорить, что никто не зарегистрирован, а потом окажется, что проживать в квартире имеет право человек, который сейчас находится в колонии, например);
- об обременениях (аресты, рента и прочее).
Выписка нужна, чтобы точно знать, что вы имеете дело с собственником квартиры, а не с человеком, который только выдаёт себя за него и хочет взять аванс и исчезнуть с ним. Это самая частая ситуация - наши юристы, оказывающие услугу сопровождения сделки купли продажи квартиры, видели и не на такие попытки обмана.
Используйте банковский аккредитив
Об аккредитиве сказано в статьях 867 - 873 ГК РФ. Аккредитив - это специальный счёт в банке, который открывает покупатель квартиры и вносит на этот счёт деньги. Эти деньги перечисляются продавцу не сразу, а лишь тогда, когда сделка будет зарегистрирована в Росреестре. Продавец предъявит банку документы, которые подтверждают совершение сделки, и банк переведёт деньги на счёт продавца.
Важно знать: мошенники - люди изобретательные, предсказать очередной способ обмана невозможно. Чтобы полностью обезопасить себя, обратитесь к опытному юристу за сопровождением сделки купли продажи квартиры.
Зачем нужен юрист при сопровождении сделок купли продажи квартиры
Статистика: на конец сентября 2016 года в новостройках эконом-класса в Москве имелось 4180 реализуемых квартир, средняя стоимость квартиры - 5 500 000 рублей. В комфорт-классе продаётся 16 900 квартир, средняя стоимость - 8 200 000 рублей. Бизнес-класс насчитывает 14 200 квартир, средняя стоимость - 19 200 000 рублей.
Сопровождение сделки купли продажи квартиры гарантирует «юридическую чистоту» и правильность сделки купли продажи квартиры. Будет лучше, если каждый этап сделки будет контролировать опытный юрист, потому что обман может дать о себе знать на любом этапе - при передаче аванса, подписании договора, регистрации сделки.
Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то необходимо выяснить всю подноготную компании-застройщика - не замешана ли она в каких-нибудь «тёмных делах», не обманывала ли клиентов и т.п.
Кроме того, сопровождение сделки купли продажи квартиры избавит вас от необходимость думать о юридических аспектах. Вы сможете полностью сосредоточиться на выборе самой квартиры.
Услуги наших юристов
Сопровождение сделки купли-продажи квартиры включает в себя работу на разных этапах сделки.
Анализ компании-застройщика или агентства недвижимости:
- проверка, не находится ли компания в состоянии банкротства;
- выяснение репутации компании на рынке;
- изучение судебных процессов, связанных с компанией-застройщиком.
Экспертиза документов другой стороны:
- выяснение, имеет ли другая сторона достаточно прав, чтобы участвовать в договоре купли-продажи квартиры (действует ли генеральная доверенность, например);
- анализ подлинности правоустанавливающих документов;
- изучение правовой стороны квартиры - не арестована ли она судом, не является ли предметом залога, какие лица зарегистрированы в квартире, не ведутся ли судебные споры о праве собственности;
- получение всей необходимой информации об интересующей вас квартире (архивная выписка, выписка из домовой книги, ЕГРП, БТИ).
Подготовка документов для сделки:
- составление договора купли-продажи квартиры;
- разработка документации, необходимой для проведения сделки;
- правовая фиксация передачи задатка;
- привлечение нотариуса при необходимости.
Участие при подписании договора:
- проверка полномочий сторон;
- сверка оригиналов документов с их копиями, проверка их актуальности;
Работа с Росреестром:
- подготовка и передача документов в Росреестр;
- получение и передача вам свидетельства о праве государственной регистрации права собственности из Росреестра.
Может показаться, что затраты на юридическое сопровождение покупки квартиры – лишняя трата денег. Но так точно уже не скажут те люди, которые лишились денег, отдав их мошенникам, которые умеют быть очень убедительными.
Проявите осторожность и осмотрительность – обратитесь к нам за консультацией по юридическому сопровождению сделки купли продажи квартиры. В сделках с квартирами консультация опытного юриста точно не помешает. К тому же, консультация бесплатна, и ни к чему вас не обязывает.